Hypotéční úvěr je bankovní úvěr zajištěný zástavním právem zapsaným v katastru nemovitostí. Hypotéční úvěr bez zástavy jaksi není možný. Banky poskytují hypotéční úvěry spotřebitelům, kteří si tímto způsobem financují pořízení, výstavbu či rekonstrukci nemovitosti určené k vlastnímu bydlení či rekreaci a taktéž na pronájem (investiční účel).
Co lze financovat hypotéčním úvěrem?
Hypotéční úvěr nabízí pestrou paletu možností financování různých účelů, stačí si jen vybrat:
- Koupě pozemku, bytu v osobním vlastnictví, družstevního bytu, rodinného domu, chaty, chalupy
- Koupě bytu v rámci developerského projektu – určité banky poskytují ještě výhodnější sazby pro developerské projekty, které taktéž financují (zpozornět by měli zájemci o novostavby ve velkých městech).
- Rekonstrukce nemovitosti – záleží o jaký obnos se jedná, někdy se vyplatí sjednat obyčejnou spotřebitelskou půjčku bez zajištění nebo půjčku ze stavebního spoření.
- Výstavba rodinného domu – pouze několik bank financuje výstavbu RD, protože se jedná o časově zdlouhavou činnost s nejistým výsledkem a je s tím hodně práce
- Vypořádání v rámci dědictví, darování či SJM
- Americká hypotéka – jednoduchá půjčka na cokoliv s tím, že dáváte svoji nemovitost do zástavy (úroková sazba je však vyšší než u klasických hypoték)
- Refundace (zpětné proplacení faktur) – postavili jste barák bez hypotéky, ale teď potřebujete peníze, tak si faktury necháte zpětně proplatit
- Na pronájem nemovitosti (investiční účel) – za peníze od banky si koupíte nemovitost, kterou budete pronajímat, výše nájemného bude minimálně odpovídat výši splátky hypotéky. Úplné perpetuum mobile. 🙂
Hypotéční úvěr – parametry
Asi už každý slyšel, že hypotéční úvěr se většinou splácí stejnými měsíčními částkami, tzv. anuitou, kdy v každé částce je obsažena část úroková a část úmorová, přičemž, podíl úroku a úmoru v čase klesá. Toť na úvod. Během fáze sjednávání hypotéčního úvěru budete muset rozumět následujícím parametrům, prokalkulovat jejich výhody i nevýhody, napasovat je na vaši životní situaci a pokusit se odhadnout ekonomickou situaci České republiky na dalších X let, s tím se nedá nic dělat :):
- Splatnost úvěru – cokoliv od 1 roku až po 30 let. Čím delší splatnost, tím nižší měsíční splátky, ale paradoxně bude celkově zaplaceno na úrocích více. Za určitých podmínek, je delší splatnost velmi výhodná.
- Výše úvěru – v dnešní době vysokých cen nemovitostí se na hypotéku půjčuje od několika po několik desítek miliónů korun. A počítá se tak, aby výše úvěru odpovídala maximálně 90 % (výjimečně stále 100 %) odhadu ceny nemovitosti a aby odpovídala požadavkům banky na řádné splácení úvěru žadatelem.
- Doba fixace – znamená, na jak dlouhou dobu v rámci délky splatnosti hypotéčního úvěru budete mít stejnou úrokovou sazbu úvěru. Pokud si tedy zvolíte fixaci úrokové sazby 5 let v rámci 30-leté hypotéky, za 5 let vaše úroková sazba „vyprší“ a budete muset zůstatek svého nesplaceného úvěru splatit, refixovat nebo refinancovat. Pokud nevyhrajete sportku nebo nezdědíte po strýčkovi v Argentině balík peněz, kterým splatíte hypotéční úvěr, zřejmě budete muset v rámci tzv. refixace akceptovat novou úrokovou stávající banky (její výše však bude pro vás nepříjemné překvápko) anebo jít ke konkurenční bance za lepšími podmínkami (refinancování), pokud vás ta stávající banka samozřejmě pustí (už jste slyšeli o novém zákazu zatížení a zcizení v rámci zástavního práva?)
- Úroková sazba – vyjádřená v procentech per annum může být jiná pro různou délku fixace. To záleží výnosové křivce úrokových sazeb a na obchodní strategii určité banky. Např. 5letý fix u jedné banky bude 2,19 %, u druhé 2,58 %. A třeba 15letý fix bude u obou bank 3,58 %, protože dlouhodobé úrokové sazby jsou za normálních podmínek dražší. Problémy:
- Banky lákají nové klienty na neuvěřitelně nízkou úrokovou sazbu, kterou však nikdy nedostanou, protože nesplní její kritéria bonity, zajištění úvěru atd. Chcete to porovnávat nabídky, vyjednávat a nenaletět na ten laciný marketing.
- Úroková sazba je sice cena peněz, ale výhodost jakéhokoliv úvěru je třeba porovnávat dle kritéria RPSN či Celkové zaplacené částky. Viz článek.
- Zdánlivě výhodné úrokové sazby jsou doplňovány velkými poplatky (za úvěr, za odhad, za správu úvěru) nebo jsou vázány na sjednání většinou nevýhodného doplňkového produktu či služby (bankovního účtu, pojištění nemovitostí, pojištění schopnosti splácet, atd.)
- LTI, DTI, DSTI – zákonná úvěrová kritéria, kterými se má zamezit přeúvěrování českých domácností, to snad ani nemá smysl rozepisovat. Ve zkratce, když nebudete mít dostatečné a stabilní příjmy, banka vám stejné nepůjčí, i kdyby ČNB své limity rozvolnila. Hlavně se nesnažte získat hypotéku za každou cenu. Pokud neprojdete těmito kritérií, znamená to, že opravdu máte málo svých úspor a(nebo) slabé příjmy. Můžete tlačit na pilu a nějakou výjimku z těchto pravidel si vydupat (nebo je elegantně obejít, těch možností jsou mraky), ale vězte, že v tak dlouhým úvěrovém horizontu 10-30 let vás přeúvěrovanost stejně semele a o svůj vysněný byteček či baráček přijdete. A nebude to levné řešení, nezapomeňte, že nemovitosti v exekucích se prodávají hoooodně pod cenou.
Hypotéční úvěr – proces sjednání
Na úvod to nejdůležitější, proces sjednání hypotéky nějakou dobu trvá, v ideálním případě se dá vše zvládnout za 1 měsíc. Proč?
- Minimálně 2x schůzka s hypotéčním bankéřem či finančním poradcem,
- činnosti na straně banky (pre-scoring, scoring, schvalování úvěru),
- činnosti na straně zájemce o úvěr (dodání nejrůznějších podkladů, potvrzení, dokumentů týkající se nemovitosti či příjmu žadatele),
- činnosti na straně odhadce nemovitosti (pokud nelze stanovit odhad ceny online),
- zapisování zástavy do Katastru nemovitostí a ve finále
- čerpání úvěru
Refinancování hypotéky lze vyřídit velmi rychle, naopak, zájemce o výstavbu nemovitosti si bude muset počkat o něco déle. Čím složitější případ (tj. ne přesně podle regulí a metodiky banky), tím delší trvání.
Na co se ptám, alias úvodní hypotéční dotazník
Pokud budete chtít, abych vám hypotéku zařídil, není problém, stačí mne telefonicky nebo emailem kontaktovat. Budu se ptát na hodně věcí z vícero oblastí, abych vyhodnotil, zda je hypotéka to správné řešení určitého problému, případně, zda má vůbec smysl o nějakém úvěru uvažovat. Je třeba si na férovku říct všechny pro a proti. Není mým cílem pro vás sjednat hypotéku, ze které budete mít akorát trable, ať už dříve nebo později. Hypotéka není pro všechny a všechny díry ve světě domácích financí bohužel nezalepí.
Jak vypadá můj hypotéční dotazník?